Affitti brevi sul Lago di Garda: le regole comune per comune (sponda veronese, 2026)

Chi affitta una casa per brevi periodi sulla sponda veronese del Garda deve rispondere a tre autorità diverse, e nessuna delle tre parla con le altre. Lo Stato vuole il CIN, gli estintori e i dati degli ospiti in Questura. La Regione Veneto vuole il CIR e la comunicazione mensile delle presenze su ROSS1000. Il Comune vuole l'imposta di soggiorno, con tariffe, scadenze e portali che cambiano da un paese all'altro: a Cavaion si versa un euro a notte per ospite, a Costermano quattro.

Questa guida mette in fila i tre livelli e chiude con la tabella dei quattordici comuni della sponda veronese, ricavata dalle delibere pubblicate dai singoli municipi.

In sintesi

Per affittare legalmente un appartamento sul Garda veronese servono, nell'ordine:

1. la comunicazione di inizio attività alla Regione su ROSS1000, che assegna in automatico il CIR;
2. il CIN del Ministero del Turismo, richiesto sulla BDSR partendo dal CIR, da esporre e da indicare in ogni annuncio;
3. rilevatori di gas e monossido di carbonio ed estintori dentro l'appartamento;
4. l'iscrizione ad Alloggiati Web e la trasmissione dei dati degli ospiti entro 24 ore;
5. l'iscrizione al portale dell'imposta di soggiorno del Comune dove si trova la casa;
6. la comunicazione mensile di arrivi e presenze su ROSS1000, dovuta anche a zero ospiti.

Se gli appartamenti destinati alla locazione breve sono più di due, dal 2026 l'attività si presume imprenditoriale: servono partita IVA e SCIA, e la cedolare secca non si applica più.

Perché le regole sono tre, e non una

La confusione nasce da qui: le locazioni turistiche stanno in un punto di incrocio fra tre competenze.

Lo Stato interviene su fisco, pubblica sicurezza e sicurezza degli alloggi. La Regione ha competenza sul turismo, quindi su classificazione delle strutture e statistiche. I Comuni hanno l'imposta di soggiorno e, sempre più spesso, l'urbanistica.

Il risultato è che un host con una casa a Lazise e una a Costermano, dieci chilometri in mezzo, versa importi diversi, con scadenze diverse, su portali diversi, per lo stesso identico servizio. Non è un'anomalia: è il modo in cui il sistema è costruito.

Livello 1: cosa chiede lo Stato

Il CIN, e perché non sostituisce il CIR

Il Codice Identificativo Nazionale nasce dall'articolo 13-ter del D.L. 145/2023. È pienamente operativo: la disciplina si applica dal 2 novembre 2024 e le sanzioni dal 2 gennaio 2025.

Va richiesto sulla Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo, con SPID o CIE. In Veneto il presupposto è il CIR: prima si comunica l'attività alla Regione e si ottiene il codice regionale, poi lo si inserisce in BDSR per far comparire la struttura e completare i dati catastali.

Il punto che genera più errori: il CIN non sostituisce il CIR. Le FAQ ministeriali sono esplicite: chi è soggetto all'obbligo del codice regionale deve averli entrambi.

Il CIN va esposto all'esterno dello stabile e indicato in ogni annuncio, ovunque pubblicato. Il cartello fisico però non è obbligatorio in quanto tale: il Ministero ammette modalità alternative, purché il codice sia reso evidente al pubblico. È una precisazione utile per chi ha un regolamento condominiale che vieta le affissioni.

Le sanzioni:

A controllare e sanzionare è il Comune, tramite la polizia locale. I proventi restano al Comune, vincolati a investimenti per il turismo e alla gestione dei rifiuti.

C'è poi una clausola che quasi nessuno cita: le sanzioni statali non si applicano se lo stesso fatto è già sanzionato dalla normativa regionale. In Veneto conta, perché le sanzioni regionali su ROSS1000 sono più pesanti di quelle nazionali.

Estintori e rilevatori: valgono per tutti, tranne che per B&B e affittacamere

Il comma 7 dell'articolo 13-ter è costruito su due periodi con destinatari diversi. Il primo riguarda i requisiti degli impianti e vale solo per chi gestisce in forma imprenditoriale. Il secondo, che inizia con "in ogni caso, tutte le unità immobiliari", vale per chiunque affitti.

Serve quindi, in ogni appartamento dato in locazione breve:

• rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti (la legge dice "combustibili", non "combusti": sono cose diverse, e l'errore è diffusissimo);
• estintori portatili a norma, capacità estinguente minima 13A, carica minima 6 kg o 6 litri, uno ogni 200 metri quadrati di pavimento o frazione, e comunque almeno uno per piano.

Gli estintori vanno installati dentro l'appartamento anche se lo stabile ne è già dotato, e ogni unità deve avere i propri.

Il capovolgimento controintuitivo sta nell'ambito: B&B e affittacamere non sono soggetti a questo obbligo, perché sono strutture ricettive e non locazioni. Restano ovviamente soggetti alle norme di sicurezza proprie della loro categoria.

Sono esonerati dai rilevatori i soli alloggi privi di impianto a gas, dove sia escluso con certezza il rischio di rilasci o di formazione di monossido.

I rilevatori non devono essere impianti: la legge parla di "dispositivi", e non serve un tecnico abilitato, a meno che non si scelga di installare un vero impianto. Se invece si opta per quello, si entra nel campo del DM 37/2008.

Alloggiati Web: 24 ore, e non è una multa

I dati degli ospiti vanno trasmessi alla Questura tramite il portale Alloggiati Web entro 24 ore dall'arrivo, ridotte a 6 ore per i soggiorni di durata inferiore alle 24 ore. La ricevuta va conservata cinque anni; i dati vanno cancellati appena ottenuta la ricevuta.

Per le locazioni superiori a 30 giorni l'obbligo non si pone: la registrazione del contratto presso l'Agenzia delle Entrate lo assorbe.

Un dettaglio che vale la pena conoscere: la violazione dell'articolo 109 TULPS non è una sanzione amministrativa ma una contravvenzione penale, punita con arresto fino a tre mesi o ammenda fino a 206 euro. L'importo è modesto, la qualificazione no. È ammessa l'oblazione, versando metà del massimo.

Self check-in e keybox: cosa si può fare davvero

La vicenda è finita e vale la pena raccontarla per intero, perché su questo punto la stampa ha titolato in modi opposti sullo stesso testo.

Nel novembre 2024 il Ministero dell'Interno emana una circolare secondo cui il check-in da remoto non soddisfa l'articolo 109 TULPS. Nel maggio 2025 il TAR Lazio la annulla. Nel novembre 2025 il Consiglio di Stato riforma la sentenza e rimette in vigore la circolare (sez. III, n. 9101 del 21 novembre 2025).

Ma la sentenza contiene un passaggio che cambia la sostanza. Il Consiglio di Stato afferma che l'identificazione de visu "non si esaurisce giocoforza nella verifica analogica in presenza" e può essere effettuata "mediante appositi dispositivi di videocollegamento predisposti dal gestore all'ingresso della struttura", purché idonei ad accertare la corrispondenza fra ospite e documento. La circolare, si legge, "si limita a censurare le procedure più estreme di check in remoto".

Il quadro a luglio 2026:

Manca però ancora un atto che definisca lo standard tecnico del videocollegamento ammesso: l'unico riferimento è quel passaggio della sentenza. I divieti comunali sulle keybox che si leggono su alcune città si fondano su presupposti diversi, cioè occupazione di suolo pubblico e decoro urbano, e non riguardano l'identificazione, ma vanno guardati lo stesso: a Milano il divieto copre anche le strutture private che si affacciano sullo spazio pubblico, quindi il cancello di casa che dà sulla strada. Sulla sponda veronese, sulle fonti pubbliche consultate, non risultano divieti analoghi, e conviene comunque verificare il regolamento di polizia urbana del proprio comune. Abbiamo messo in fila, modalità per modalità, cosa si può fare davvero al momento dell'ingresso.

Fisco: la soglia dei due appartamenti

Qui la Legge di Bilancio 2026 ha cambiato una cosa sola, ma pesante.

Le aliquote non sono cambiate. La cedolare secca sulle locazioni brevi è al 26%, ridotta al 21% per una sola unità immobiliare per periodo d'imposta, scelta dal contribuente e indicata in dichiarazione. Chi affitta una sola casa paga il 21% su tutto. Chi ne affitta due paga il 21% su quella che sceglie e il 26% sull'altra.

Una precisazione che conta: la legge non ragiona per ordine di immobili. Non esiste un "primo immobile" al 21% in senso tecnico. Esiste una unità che scegli tu, ogni anno, quando compili la dichiarazione. "Primo" e "secondo" sono una semplificazione giornalistica, corretta solo negli effetti.

Un esempio, perché in pratica è più semplice di come suona. Affitti due appartamenti: il primo incassa 20.000 euro l'anno, il secondo 12.000. Se metti il 21% sul più redditizio paghi 4.200 euro su quello e 3.120 sull'altro, in tutto 7.320. Facendo il contrario ne pagheresti 7.720. La regola pratica è sempre la stessa: il 21% va sull'immobile che incassa di più, e il risparmio vale il cinque per cento della differenza fra i due.

Attenzione poi a un equivoco frequente: la ritenuta operata dagli intermediari e dai portali resta al 21%, ma è sempre a titolo d'acconto, indipendentemente dal regime del beneficiario. Chi legge "ritenuta 21%" e ne deduce "tassazione 21%" si troverà un conguaglio a saldo.

Perché in giro trovi scritto «21%, 26%, 30%»

Girano molti articoli, anche recenti, che descrivono tre scaglioni: 21% sul primo immobile, 26% sul secondo, 30% sul terzo e sul quarto. Alcuni attribuiscono la norma all'"articolo 7 della Legge di Bilancio 2026".

Quell'aliquota non esiste. Vale la pena spiegare da dove nasce l'equivoco, perché è istruttivo.

La manovra 2026 ha attraversato tre stadi. Nel disegno di legge di ottobre 2025 l'articolo 7 si intitolava davvero "Modifiche alla disciplina sulle locazioni brevi", e proponeva una cosa diversa da quella che si legge oggi: il 21% sarebbe spettato solo a chi non avesse affittato tramite intermediari o portali. A dicembre la maggioranza cambia impostazione. Il testo che esce dalla Commissione Bilancio del Senato il 22 dicembre abbandona la modifica al decreto sulle locazioni brevi e si limita a intervenire sulla soglia degli appartamenti.

Nella legge approvata il 30 dicembre, quell'articolo 7 confluisce nell'articolo 1, comma 17, che interviene con due sostituzioni sul primo periodo di un'altra legge: «quattro appartamenti» diventa «due appartamenti», e «all'anno 2021» diventa «all'anno 2026», che è la parte che sposta la decorrenza. L'articolo 7 della legge definitiva esiste ancora, ma riguarda lo stato di previsione del Ministero degli affari esteri.

Il terzo gradino della sequenza, insomma, non è un'aliquota: è un cambio di natura. Dal terzo appartamento la cedolare secca non si applica per niente, perché l'attività si presume d'impresa. Chi ha scritto "30%" ha completato per simmetria una progressione che nella realtà si interrompe.

Verificabile in tre modi: il testo vigente dell'articolo 4 comma 2 del D.L. 50/2017 contiene solo "26 per cento" e "21 per cento"; nell'intero testo della L. 199/2025 le parole "cedolare" e "locazioni brevi" non compaiono mai; le istruzioni ai modelli Redditi 2026 prevedono le colonne per il 21% e per il 26%, e nessuna per il 30%.

Quello che è cambiato è la soglia oltre la quale si presume l'attività d'impresa: era quattro appartamenti, dal periodo d'imposta 2026 è due. Dal terzo appartamento destinato alla locazione breve l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale, con tre conseguenze immediate:

• partita IVA e regime d'impresa, senza cedolare secca;
• obbligo di SCIA al SUAP del Comune, tramite impresainungiorno.gov.it;
• sanzione da 2.000 a 10.000 euro se la SCIA manca.

Il conteggio è per periodo d'imposta e vale a livello nazionale, non comunale. E vale "da chiunque esercitata", anche per i contratti stipulati tramite portali.

Per chi supera la soglia, o ci sta arrivando, la gestione cambia natura: diventa un'attività d'impresa con adempimenti, scadenze e responsabilità che richiedono una struttura. È il punto in cui molti proprietari valutano se continuare da soli o affidare la gestione a un partner.

Un'ultima nota per chi conserva questa pagina. Dal 1° gennaio 2027 la base normativa cambia collocazione: il nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026) abroga i primi tre commi dell'articolo 4 del D.L. 50/2017 e li riassorbe nell'articolo 207 del TUIR, che riproduce la stessa regola parola per parola e consolida la soglia dei due appartamenti. Cambia il numero da citare, non la sostanza.

Il Regolamento europeo

Il Regolamento (UE) 2024/1028 sulla raccolta dei dati delle locazioni brevi si applica dal 20 maggio 2026. Impone agli Stati membri procedure di registrazione online con rilascio automatico di un numero, e alle piattaforme la verifica automatizzata di quel numero e la trasmissione mensile dei dati di attività alle autorità nazionali.

Sull'attuazione italiana, a luglio 2026, non abbiamo trovato riscontri su fonte ufficiale: né la designazione dell'autorità di monitoraggio né l'istituzione del punto di ingresso digitale unico risultano documentate. Circola l'idea che il CIN valga già come numero di registrazione europeo, ma non l'abbiamo trovata confermata da alcuna fonte ministeriale. È un punto da tenere d'occhio nei prossimi mesi.

Livello 2: cosa chiede la Regione Veneto

La domanda che decide tutto: stai affittando o stai gestendo una struttura?

È il bivio da cui dipende tutto il resto, e non passa dove quasi tutti credono. Non dipende dalla durata del contratto, né dal numero di ospiti, né dal fatto che si usi Airbnb.

Dipende dai servizi resi all'ospite durante il soggiorno.

Le FAQ della Regione Veneto per i locatori, nella versione aggiornata a gennaio 2026, rispondono alla domanda con una parola sola. Domanda: negli alloggi offerti in locazione turistica possono essere prestati servizi ai turisti durante il loro soggiorno? Risposta: no.

Le uniche prestazioni compatibili con la locazione turistica pura sono tre:

1. la fornitura di utenze (energia, acqua, gas);
2. la manutenzione e riparazione degli arredi;
3. la pulizia e il cambio biancheria al cambio ospite, cioè fra un soggiorno e l'altro.

Qualunque servizio reso mentre l'ospite alloggia fa scattare la qualificazione di struttura ricettiva, con classificazione regionale e SCIA: pulizia o riassetto giornaliero, cambio biancheria infra-soggiorno, colazione, somministrazione di pasti, ricevimento o portineria.

Vale la pena essere precisi su cosa non fa scattare nulla. Dare all'ospite informazioni, istruzioni sulla casa, consigli sulla zona, indicazioni su dove noleggiare una bici o prenotare una degustazione non è un servizio alla persona reso nell'alloggio: è comunicazione. La differenza sta fra mettere a disposizione l'informazione e fornire la prestazione dentro casa.

Se stai cercando di capire da che parte cade il tuo caso, abbiamo messo insieme gli esempi riga per riga di cosa puoi fare e cosa no, con le fonti accanto a ciascuno.

Un'ultima nota terminologica che confonde chi arriva da altre regioni: in Veneto "affittacamere" e "casa vacanze" non esistono come categorie nel senso corrente. La legge regionale 11/2013 usa altre etichette, ognuna con requisiti propri: alloggio turistico, unità abitative ammobiliate ad uso turistico, casa per vacanze.

CIR e ROSS1000

Il CIR veneto esiste ancora ed è pienamente operativo. Non si "richiede": viene assegnato in automatico dalla procedura telematica a ogni alloggio iscritto in anagrafe, dopo la comunicazione di inizio attività su ROSS1000. Lo si trova nella sezione anagrafica della piattaforma, alla voce "Codice Regione".

ROSS1000 è il sistema regionale di rilevazione dei flussi turistici. L'accesso è con SPID, CIE o CNS, dal portale flussituristici.regione.veneto.it.

All'avvio si comunicano l'indirizzo esatto con numero civico, i periodi di locazione previsti, il numero di camere e di posti letto. La denominazione dell'alloggio non va data alla Regione: quella serve al Ministero, per il CIN.

Poi, ogni mese, si comunicano arrivi e presenze per provenienza, entro la prima decade del mese successivo. La comunicazione è dovuta anche quando non ci sono stati ospiti: zero presenze va comunicato come qualsiasi altro dato.

ROSS1000 e Alloggiati Web sono due obblighi distinti, con finalità diverse. Il primo è statistica turistica e viaggia su base mensile aggregata. Il secondo è pubblica sicurezza e viaggia entro 24 ore, ospite per ospite. ROSS1000 permette di assolvere anche l'obbligo verso la Questura, ma resta un adempimento autonomo.

Se non si comunicano presenze per dodici mesi consecutivi, la Regione chiude d'ufficio la posizione anagrafica e cancella sia il CIR sia il CIN.

Le sanzioni venete, che sono più pesanti di quelle statali

Per ciascun alloggio, secondo il quadro introdotto dalla L.R. 23/2019:

C'è un'aggravante da leggere con attenzione: le sanzioni si applicano nella misura massima se l'alloggio è offerto su piattaforme digitali o siti di prenotazione. Che è la condizione normale di quasi tutti gli host del lago.

Ad accertare e sanzionare sono i Comuni, non la Regione.

Cosa la Regione non disciplina

Per le locazioni turistiche pure il Veneto non fissa dimensioni minime, altezze, numero di bagni né numero massimo di posti letto. Lo dicono le FAQ regionali con parole proprie: questi aspetti "non sono disciplinati dalla Regione". Si applicano i regolamenti edilizi e igienico-sanitari comunali.

Non risulta inoltre alcun obbligo assicurativo di fonte regionale.

Vale la pena sapere che il Veneto non ha legiferato sugli affitti brevi né nel 2025 né nel 2026: l'ultimo intervento regolamentare risale al novembre 2024. La partita si è spostata sui Comuni e sull'urbanistica, e a Verona è in discussione una variante al Piano degli Interventi che ricondurrebbe le locazioni turistiche del centro storico alla destinazione turistico-ricettiva. Sul lago, per ora, niente di analogo.

Livello 3, il Comune: l'imposta di soggiorno comune per comune

L'imposta di soggiorno in Veneto è materia esclusivamente comunale. La Regione non la disciplina. Il regolamento lo approva il Consiglio comunale, le tariffe la Giunta.

Il meccanismo è sempre lo stesso: l'ospite è il soggetto passivo, il gestore incassa, rilascia quietanza e versa al Comune. Se l'ospite rifiuta di pagare, il gestore ha diritto di rivalsa.

Quello che cambia da comune a comune è tutto il resto.

La tabella

Tariffe per persona a notte applicabili alle locazioni turistiche e agli appartamenti, verificate sulle delibere e sulle locandine ufficiali dei singoli comuni.

Tre righe di questa tabella meritano una nota, e in tutti e tre i casi il problema sta negli atti dei Comuni, non nella ricerca.

Costermano sul Garda non pubblica il tetto di notti consecutive: non compare né nella delibera tariffe né nell'informativa 2026, e il regolamento caricato sul sito è una scansione che non si può leggere. Chi affitta lì deve chiederlo all'ufficio tributi.

Il regolamento di Rivoli Veronese si contraddice al proprio interno: l'articolo 2 fissa il massimo a quaranta pernottamenti consecutivi, l'articolo 6 a venti. L'informativa consegnata agli operatori nell'aprile 2026 indica quaranta, ed è il dato che abbiamo riportato in tabella.

A Torri del Benaco il regolamento pubblicato limita l'imposta al periodo aprile-ottobre, mentre la locandina ufficiale 2026 la applica da gennaio a dicembre. La locandina è il documento più recente ed è quella che fa fede in pratica: il PDF del regolamento non è stato aggiornato.

La tabella dice quanto. Il come sta altrove: chi risponde se l'imposta non arriva in Comune, quali notti si contano davvero, la quietanza da rilasciare all'ospite, le scadenze mensili che cambiano da municipio a municipio e la dichiarazione annuale li abbiamo messi in fila nella guida al calcolo, al versamento e alla dichiarazione.

Cosa cambia davvero da comune a comune

La forbice tariffaria è di cinque a uno. Un appartamento a Costermano paga cinque euro a persona a notte, uno a Cavaion, Rivoli o Pastrengo ne paga uno. Su una famiglia di quattro persone per una settimana la differenza supera i cento euro.

Le locazioni turistiche pagano spesso più degli hotel. A Bardolino la locazione turistica sta a 2,50 euro contro gli 1,50 di un tre stelle. A Malcesine sta a 2,00 contro l'1,50 delle unità ammobiliate classificate. Non è un caso: è una scelta politica esplicita di più di un'amministrazione del lago.

Il tetto delle notti conta più della tariffa. Va da sette notti a Pastrengo a nessun limite ad Affi, passando per 20, 21, 30 e 40. Su soggiorni lunghi pesa più della differenza tariffaria.

L'esenzione dei minori non è uniforme. Cinque comuni si fermano a 14 anni, Castelnuovo a 12, Peschiera fa pagare dai 13 compiuti, Brenzone dai 12. Un host con case in due comuni diversi non può applicare la stessa regola.

Le scadenze divergono su ogni asse. Mensile nella maggior parte dei comuni, trimestrale a Rivoli, quadrimestrale a Pastrengo. E il giorno del mese cambia: il 5 ad Affi, il 10 a Garda e Lazise, il 15 o 16 a Torri, Castelnuovo, Cavaion e Bardolino, il 20 a Peschiera, il 21 a Brenzone.

Non esiste uno standard tecnologico. Otto comuni usano EntrateOnline, Brenzone usa StayTour, Castelnuovo usa imposta-soggiorno.it, Peschiera usa PayTourist, Malcesine ha un sistema proprio, e tre comuni non hanno alcun portale: si versa per bonifico o pagoPA e si dichiara via PEC.

Chi gestisce case in comuni diversi si ritrova con credenziali diverse, calendari diversi e regole di esenzione diverse. È il tipo di lavoro che non si vede in nessun conto economico e che assorbe più tempo di quanto sembri.

La checklist per partire

Da fare in quest'ordine, perché ogni passo è presupposto del successivo.

1. Verificare i regolamenti edilizi e igienico-sanitari comunali per posti letto e requisiti dell'alloggio.
2. Comunicare l'inizio attività su ROSS1000 e ottenere il CIR.
3. Richiedere il CIN sulla BDSR partendo dal CIR, entro 30 giorni dall'attribuzione del codice regionale.
4. Installare rilevatori di gas e monossido ed estintori conformi.
5. Esporre il CIN e inserirlo in tutti gli annunci, su qualsiasi piattaforma.
6. Chiedere le credenziali Alloggiati Web alla Questura di Verona.
7. Iscriversi al portale dell'imposta di soggiorno del proprio Comune e scaricarne il regolamento.
8. Impostare i promemoria per le tre scadenze ricorrenti: Alloggiati Web entro 24 ore, ROSS1000 entro la prima decade del mese, imposta di soggiorno secondo il calendario comunale.
9. Se gli appartamenti sono più di due, valutare con il commercialista partita IVA e SCIA.

Una nota sulle fonti, e sul fatto che questa pagina invecchierà

Le tariffe comunali di questa guida sono state verificate sulle delibere e sulle locandine pubblicate dai singoli comuni a luglio 2026. Cambiano ogni anno, di solito con una delibera di Giunta fra novembre e dicembre. Dove gli atti comunali sono incompleti o si contraddicono, come a Costermano, Rivoli Veronese e Torri del Benaco, lo abbiamo scritto invece di scegliere un numero al posto del Comune.

Questa guida non sostituisce il parere di un commercialista o di un consulente. Per le decisioni fiscali, e in particolare per la soglia dei due appartamenti, conviene parlare con il proprio professionista.

Aggiorniamo questa pagina quando cambiano le tariffe o la normativa.

Il lavoro che resta, dopo la burocrazia

Messi a posto CIN, CIR, ROSS1000 e imposta di soggiorno, comincia la parte che decide se la casa rende: rispondere agli ospiti, spiegare il wifi alle undici di sera, gestire il check-in di una famiglia tedesca che arriva con tre ore di ritardo, far sapere dove si noleggiano le bici.

Livenly nasce per quella parte. Diamo a ogni casa una guida digitale multilingue con dentro Livia, un concierge che conosce quell'appartamento e risponde agli ospiti in italiano, tedesco e inglese ventiquattr'ore su ventiquattro, e un marketplace di servizi locali che l'ospite può prenotare direttamente.

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